温州房价泡沫破了吗? – 上海龙凤419论坛

温州房价泡沫破了吗?

2012年下半年以来,温州房价大跌、房企资金断链、老板跑路的报道层出不穷。近日,上海易居房地产研究院基于国家统计局发布的数据,综合比较发现,房地产调控三年来,全国70个大中城市的房价与2010年相比,仅有五个城市房价下降,其中浙江便占了四席:温州、杭州、宁波、金华。而温州更以高达17.7%的降幅领跌全国,成为国家统计局监测的70个城市中,唯一一个近三年来跌幅升至两位数的城市。
浙江楼市怎么了?温州楼市泡沫破了吗?
从市场数据来看,2012年下半年开始,温州房价一直领跌全国。比如2012年9月,全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.3%,而温州下跌幅度最大,为16.4%。这是房价指数,而若看实际楼盘的销售状况,也确实有相当部分下跌了三成,甚至个别下跌五成左右。
房地产有条重要规律:经济不好,楼市往往也好不了。温州房价大跌,与经济面与金融面的恶化有很大关系。温州经济以民营为主,且是出口导向型,2011年欧债危机升级,同时上海经济复苏乏力,导致了外需大幅萎缩,温州当地经济萧条。
同时,一直以来,温州民间融资发达,高利贷盛行。但在各种负面因素的冲击下,2011年温州民间高利贷泡沫破灭,放高利贷的“老高”们纷纷跑路,融资市场一地鸡毛。而高利贷与房地产盘根错节,相当部分的高利贷资金,要么流进房地产开发领域,或者直接进行投机性购房。而高利贷的链条断裂后,开发商和炒房者的资金严重吃紧,债主催逼,迫不得已,降价抛售楼盘或二手房。少数人急于用钱,只能以“跳楼价”出货。
还有,购房者的观念与心态也很重要。众所周知,过去十年左右的时间内,我国住宅市场中的投资或投机性需求,远远超过发达国家成熟市场的水平。其中一条重要原因,是我国居民将购房置业作为财富保值、增值的重要、甚至惟一路径。其中又以“温州炒房团”、“山西煤老板”最为著名。中国最早的一批房产投资客就是温州人,先是2003年在上海炒,后来流布全国。俗话说“兔子不吃窝边草”,可是温州人炒来炒去,不由得也把“老窝”炒爆了。
温州,只是浙江——尤其浙南经济与楼市的一个缩影与典型。过去多年,台州、宁波、杭州、义乌等浙江城市,也不同程度地存在“温州现象”。经济、金融、楼市,三者密切相关,很容易形成共振。处于景气周期时,三者比别的地区更热,比如在上一轮楼市繁荣期,2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名;而处于不景气周期时,则会更冷,比如2011年至2012年,三者形成负面共振,房地产市场异常低迷,房价领跌全国。
我国房地产市场化的历史偏短,主要是在1998年房改之后才实质性展开的,还没有积累足够的市场数据。但有一个规律是明显的:凡在一段时间内经历房价疯涨的地区,在紧接着的全国楼市降温中,往往都会成为“重灾区”。比如2006年的上海,2008年的深圳,2011年的温州。
犹记2009年至2010年间,全国房价经历了一轮上涨,其中有多个月份,温州领涨全国。例如2010年1月,70个大中城市住宅价格指

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  • 数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,雄霸第一。开发商也很疯狂,2010年11月29日,经过33轮激烈竞标,温州一地块以37亿元总价被当地房企置信房产竞得,楼面价即达3.7万元/平米,成为全国住宅用地单价“地王”。但这个拿地企业正好赶在温州出台限购令、市场降温的“前夜”抢下这块烫手山竽,最后只能吃不了兜着走。据《第一财经日报》报道,2012年5月该楼盘开盘时,销售均价低于当时外界预测的每平米5万元的成本价。

    然而,也应看到,浙江和温州的紧张形势正在出现缓解迹象。比如,从短周期看,我国经济已于2012年三季度见底,谷值GDP同比增幅为7.4%,四季度反弹至7.9%,2013年总体趋势是上行。同时,欧美经济预计也会略有起色,国际国内环境,有助温州经济见底回升,即便难现大幅反弹,但至少最寒冷的时候已经过去。另外,与全国其他少数地区一样,温州民间高利贷危机正在缓解,老板跑路的案例越来越少。
    随着宏观经济和民间借贷危机的好转,浙江和温州楼市已经趋稳,甚至近段时间房价已经出现止跌、复苏的迹象。比如2012年12月,温州和宁波房价已经止跌,而杭州和金华出现上涨。笔者认为,随着全国房价的整体性回暖,浙江和温州房价谷点正在过去,2013年房价将会出现小幅上涨。
    最后,在上述分析的基础上,有必要对于温州房价形态进行定性。笔者研究过众多国际案例,一般而言,能称得上房价大泡沫,而且事后能被称为崩盘的,房价至少得下跌三成,而且下跌和筑底需要持续几年时间。比如上海房价自2006年开始下跌,至2011年累计下跌三成多,2012年才进入复苏通道;日本则更惨,当前六大都市地价,较1991年高点仍下跌了六七成,根本看不出何时才能恢复当年的“辉煌景象”。
    可以肯定的是,浙江全省整体而言,房价没有形成大泡沫,也不会崩盘,其走势与全国总体一致。就温州而言,对比房价整体跌幅和下跌时长的国际先例,温州房价尚不能算作严格意义上的泡沫,更难言泡沫已经破灭。比较合适的界定是:相对于全国其他城市而言,温州房价经历了一次较大幅度的调整,当前正在慢慢趋于好转。
     
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