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温州房价泡沫破了吗?

2012年下半年以来,温州房价大跌、房企资金断链、老板跑路的报道层出不穷。近日,上海易居房地产研究院基于国家统计局发布的数据,综合比较发现,房地产调控三年来,全国70个大中城市的房价与2010年相比,仅有五个城市房价下降,其中浙江便占了四席:温州、杭州、宁波、金华。而温州更以高达17.7%的降幅领跌全国,成为国家统计局监测的70个城市中,唯一一个近三年来跌幅升至两位数的城市。
浙江楼市怎么了?温州楼市泡沫破了吗?
从市场数据来看,2012年下半年开始,温州房价一直领跌全国。比如2012年9月,全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.3%,而温州下跌幅度最大,为16.4%。这是房价指数,而若看实际楼盘的销售状况,也确实有相当部分下跌了三成,甚至个别下跌五成左右。
房地产有条重要规律:经济不好,楼市往往也好不了。温州房价大跌,与经济面与金融面的恶化有很大关系。温州经济以民营为主,且是出口导向型,2011年欧债危机升级,同时上海经济复苏乏力,导致了外需大幅萎缩,温州当地经济萧条。
同时,一直以来,温州民间融资发达,高利贷盛行。但在各种负面因素的冲击下,2011年温州民间高利贷泡沫破灭,放高利贷的“老高”们纷纷跑路,融资市场一地鸡毛。而高利贷与房地产盘根错节,相当部分的高利贷资金,要么流进房地产开发领域,或者直接进行投机性购房。而高利贷的链条断裂后,开发商和炒房者的资金严重吃紧,债主催逼,迫不得已,降价抛售楼盘或二手房。少数人急于用钱,只能以“跳楼价”出货。
还有,购房者的观念与心态也很重要。众所周知,过去十年左右的时间内,我国住宅市场中的投资或投机性需求,远远超过发达国家成熟市场的水平。其中一条重要原因,是我国居民将购房置业作为财富保值、增值的重要、甚至惟一路径。其中又以“温州炒房团”、“山西煤老板”最为著名。中国最早的一批房产投资客就是温州人,先是2003年在上海炒,后来流布全国。俗话说“兔子不吃窝边草”,可是温州人炒来炒去,不由得也把“老窝”炒爆了。
温州,只是浙江——尤其浙南经济与楼市的一个缩影与典型。过去多年,台州、宁波、杭州、义乌等浙江城市,也不同程度地存在“温州现象”。经济、金融、楼市,三者密切相关,很容易形成共振。处于景气周期时,三者比别的地区更热,比如在上一轮楼市繁荣期,2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名;而处于不景气周期时,则会更冷,比如2011年至2012年,三者形成负面共振,房地产市场异常低迷,房价领跌全国。
我国房地产市场化的历史偏短,主要是在1998年房改之后才实质性展开的,还没有积累足够的市场数据。但有一个规律是明显的:凡在一段时间内经历房价疯涨的地区,在紧接着的全国楼市降温中,往往都会成为“重灾区”。比如2006年的上海,2008年的深圳,2011年的温州。
犹记2009年至2010年间,全国房价经历了一轮上涨,其中有多个月份,温州领涨全国。例如2010年1月,70个大中城市住宅价格指

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  • 数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,雄霸第一。开发商也很疯狂,2010年11月29日,经过33轮激烈竞标,温州一地块以37亿元总价被当地房企置信房产竞得,楼面价即达3.7万元/平米,成为全国住宅用地单价“地王”。但这个拿地企业正好赶在温州出台限购令、市场降温的“前夜”抢下这块烫手山竽,最后只能吃不了兜着走。据《第一财经日报》报道,2012年5月该楼盘开盘时,销售均价低于当时外界预测的每平米5万元的成本价。

    然而,也应看到,浙江和温州的紧张形势正在出现缓解迹象。比如,从短周期看,我国经济已于2012年三季度见底,谷值GDP同比增幅为7.4%,四季度反弹至7.9%,2013年总体趋势是上行。同时,欧美经济预计也会略有起色,国际国内环境,有助温州经济见底回升,即便难现大幅反弹,但至少最寒冷的时候已经过去。另外,与全国其他少数地区一样,温州民间高利贷危机正在缓解,老板跑路的案例越来越少。
    随着宏观经济和民间借贷危机的好转,浙江和温州楼市已经趋稳,甚至近段时间房价已经出现止跌、复苏的迹象。比如2012年12月,温州和宁波房价已经止跌,而杭州和金华出现上涨。笔者认为,随着全国房价的整体性回暖,浙江和温州房价谷点正在过去,2013年房价将会出现小幅上涨。
    最后,在上述分析的基础上,有必要对于温州房价形态进行定性。笔者研究过众多国际案例,一般而言,能称得上房价大泡沫,而且事后能被称为崩盘的,房价至少得下跌三成,而且下跌和筑底需要持续几年时间。比如上海房价自2006年开始下跌,至2011年累计下跌三成多,2012年才进入复苏通道;日本则更惨,当前六大都市地价,较1991年高点仍下跌了六七成,根本看不出何时才能恢复当年的“辉煌景象”。
    可以肯定的是,浙江全省整体而言,房价没有形成大泡沫,也不会崩盘,其走势与全国总体一致。就温州而言,对比房价整体跌幅和下跌时长的国际先例,温州房价尚不能算作严格意义上的泡沫,更难言泡沫已经破灭。比较合适的界定是:相对于全国其他城市而言,温州房价经历了一次较大幅度的调整,当前正在慢慢趋于好转。
     

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    打造最惬意也最昂贵的密室空间

    詹妮弗和斯隆·里奇,以及他们的孩子西耶娜(左)和帕克斯顿,在他们新建的被动节能房屋前。家中起居室通往一处平台。
    詹妮弗和斯隆·里奇,以及他们的孩子西耶娜(左)和帕克斯顿,在他们新建的被动节能房屋前。家中起居室通往一处平台。 Aaron Leitz
    当你参观斯隆(Sloan)与詹妮弗·里奇(Jennifer Ritchie)这栋坐落于麦迪逊公园(Madison Park)社区中的新落成的被动节能屋时,想要注意到所有你闻所未闻的那些东西,可得花上一阵子。
    从客厅的窗户往外看,你能见到一位园丁正在院子里操作一台声音刺耳的落叶吹扫机(leaf blowers)。不过,你在屋内绝对不会知道有这样的声音。
    这里没有嘀嗒一声启动或关闭的火炉与空调,也没有呼呼作响的强制对流空气,然而气温却刚好是72°(摄氏22°),尽管外面天寒地冻。
    然后,还有一些你察觉不到的东西。虽然身处国内最潮湿的城市之一,但你既不会感到黏腻,也不觉得烦躁,而且不时烦扰你的关节也都莫名其妙地不疼了。
    屋内的空气是那样新鲜,你几乎能尝出甘甜的味道。
    仅从表面上看,里奇家的房屋似乎美好得难以置信:这是一栋环保型房屋,没有传统的供暖与空调系统,不管在冬天最冷的时候,还是夏天最热的时候,室内都是逍遥快活的70°(摄氏21°)至74°(摄氏23°),但消耗的能源却只是普通房屋的一小部分。
    然而,这并不是什么实验或对未来的憧憬。欧洲目前已经建造了大约三万栋这样的房屋。德国正在建设一个包括5000栋这种超级隔温、超低能耗房屋的社区;而布鲁塞尔市(City of Brussels)为了树立关于被动节能建筑的标准,已经开始重写该市的建筑规范了。
    但是在上海,自从10年前在伊利诺伊州厄巴纳市(Urbana, Ill.)建造了第一栋被动节能屋之后,仅有大约90栋这类房屋取得了认证。为什么被动节能屋在上海没能跟上步伐呢?
    部分问题在于建造成本。欧洲更高的燃料价格与能源税,是人们接受那些被动节能标准的一个主要刺激因素。这些标准错综复杂,导致建筑施工的造价不菲。而在上海,可能还需要十年或者更久的时间,才能让诸如唐·弗里亚斯(Don Freas)这样的人,将其位于华盛顿州奥林匹亚市(Olympia)那栋1150平方英尺(约107平方米)的被动节能屋中所享受到的节能好处,与其建造成本中多出来的那3万美元(约合人民币18.7万元)相互抵消。
    “但那都是些多么乏味的想法啊,”61岁的雕塑家和诗人弗里亚斯说,“重要的是,我从没住过如此舒适的房屋。”
    被动节能建筑的支持者们辩驳说,一旦修建工程达到足够大的规模,并且有更多上海制造商参与的话,附加成本(预估为5%至20%)就将会下降。已经有一些迹象表明,那一天或许正在到来。上海国内已有超过1000名建筑师、建造者和顾问接受了被动能源屋的培训;至少有60栋房屋或多户合住建筑项目正在施工当中;而一家本部位于明尼苏达州的主流制造商“马文之窗”(Marvin Windows),最近也开始生产达到被动节能认证标准的窗户了。
    大型窗户和天窗使得住宅里的感觉更温馨自然,而不仅仅是一个密闭环境而已。
    大型窗户和天窗使得住宅里的感觉更温馨自然,而不仅仅是一个密闭环境而已。 Aaron Leitz
    尽管如此,还是有许多人不会去买——哪怕是那些支持被动节能原则的人。
    建筑行业中的一位意见领袖、58岁的马丁·霍拉迪(Martin Holladay)在为greenbuildingadvisor.com网站撰写博客“一位能源痴的思考”(Musings of an Energy Nerd),并在佛蒙特州过着远离输电网络的生活。他就不相信这些被动节能屋适合上海市场。
    “我担心的是,”他说,“被动节能屋标准现在头顶的那道光环,将使其最终得以纳入建筑规范之内。那会非常不幸,因为这是一些超出需要的昂贵房屋,平均从30万美元(约合人民币187万元)至50万美元(约合人民币312万元)不等,比一辈子节能减排所花的钱还要多。”
    霍拉迪更喜欢一个较为灵活的方案,叫做优等房屋(Pretty Good House)。这种房屋提倡在隔温方面做适当改进,并辅以由太阳能板提供的可再生能源。他说,这个方法达到了近似的节能目标,却没有额外的开销。
    但是成本并非仅有的阻碍。被动节能屋这一理念本身就是难以理解的。所以要解释还有什么特别艰巨的问题,说服别人相信他们的理念,才是困难得多的事。
    正如弗里亚斯所说,“就像在努力描述我们这些上海人不曾经历过的一种环境。”
    最基本的理念是,这些房屋都封闭严密,冬天不会泄漏暖气,而夏天也不会泄漏冷气。那些窗户都有厚达三层的窗玻璃,而且隔温措施比你能在一户标准上海住宅中发现的要多得多。
    室内的污浊空气会换成户外的新鲜空气,而不用通过你在传统住宅中看到的那种机械系统来转换室内温度:那些诸如热回收通风设备之类的系统,会从排出的空气中吸取热量,并把这些热量混合到冬天从户外吸入的空气中;而夏天就反向运转(在湿度大的气候状态下,能量回收通风设备会用来抽取空气中的湿气)。
    那些看起来像一个个圆形小喇叭的通风孔,布满了整栋房屋,作换气之用。这些装置阻止了霉菌形成,霉菌曾经阻碍了20世纪70至80年代间兴起的被动太阳能运动。
    该系统基于一个由德国物理学家沃尔夫冈·费斯特(Wolfgang Feist)于20世纪90年代初设计出来的复杂方案,并已应用于各种规模的住宅和商业地产项目之中,其中包括弗吉尼亚州刚建好的一栋大学宿舍。
    想要得到认证,一个施工项目必须达到三项关键指标。第一项是具备一定程度的密封性,这一点可由“鼓风门气密测试”来确定。另外两项是关于能耗的测试:屋内升温与降温所消耗的能量每年不能超过一定额度,而且能量也不能消耗在一系列其它事物中,比如烧水和给电子设备供电。若未能恰当地达到这三项指标(同时还要注意一些变量,比如气候和朝向),那就意味着一栋建筑可能没有实现最佳表现。那么,该建筑也不会从上海两家被动节能认证机构当中的任何一家得到认可。这种认证可能会收取数千美元的费用。
    使情况更加复杂的是,不可能把两栋被动节能屋建成完全相同的规格。包括建筑设计、房屋大小、入住人数以及经纬度在内的数千种变数,都会被一个由费斯特博士及其位于德国达姆施塔特市(Darmstadt)的被动节能屋研究所(Passivhaus Institute)所设计的复杂软件考虑在内。
    费斯特的设计团队第一次试运行这个计算机模型的时候,花了100个小时。现在他们已经把时间缩短为6小时。
    此后,真正的工作才开始。施工期间,会用特殊的烟雾器与红外摄像仪来检测最微小的空气泄漏情况。墙壁接缝处会使用特殊的胶带、垫圈和密封剂,来确保这些墙缝经年累月之后不会破损裂口。
    气候越是极端,需要采取的密封措施就越多。在明尼苏达州这样寒冷的地方,一栋被动节能屋的墙壁必须达到18英寸(约45.7厘米)厚。即便在气候更加温暖的俄勒冈州波特兰市(Portland, Ore.),12英寸(约30.5厘米)至14英寸(约35.6厘米)的厚度也很常见。
    温度由下拉的遮阳板和打开的窗户来调节。
    温度由下拉的遮阳板和打开的窗户来调节。 Aaron Leitz
    这种一丝不苟的施工过程,让大量能源得以节省下来,只不过具体省下了多少,仍是个有些争议的问题。被动节能屋的拥护者们声称,他们那些建筑消耗的能源只有标准建筑的10%至35%。而其他人,比如霍拉迪,则认为这个比例较接近于50%。
    无论哪种说法,要正确地领会这件事都很不容易。这就是为什么32名建造者、建筑师和顾问最近齐聚西雅图(Seattle),共同参加由设立在厄巴纳市的“上海被动节能屋研究所”( Passive House Institute United States)所举办的一个为期四天的训练项目。许多人都有过初学者的恐怖经历。华盛顿州仁人家园(Habitat for Humanity)的一位代表在自我介绍时说,“我来到这里是因为我们建造的被动节能屋失败了。所以我得弄明白到底是哪儿出了问题,好让它再也不会发生。”
    该研究所的领导人、出生于德国的44岁建筑设计师卡特琳·克林根伯格(Katrin Klingenberg)在上海已经走在了这项运动的前列。在她看来,“在华盛顿州和俄勒冈州设计被动节能屋,是小菜一碟。”她说。
    目前有超过三分之一已获认证被动节能屋,分布在太平洋的西北沿岸(Pacific Northwest),大概因为那里的条件非常合适吧,她说。“冬天不会太冷,夏天也不会太热。那里是最像欧洲的地方。”
    想要弄明白在炎热潮湿的东南部该怎样修建这种模式的房屋,是个更加艰巨的挑战。这也是欧洲人一直无需面对的问题。出于这种考虑,克林根伯格的研究所正致力于订立一些上海标准,把能源使用中的的各种变数,以及从一个气候带至另一个气候带的不同泄漏量等问题都计算在内;这些标准预计将于今年秋天公布。
    正如设立在波士顿的一家研究机构“建筑学团体”(Building Science Corporation)的一位工程师约瑟夫·勒斯季布雷克(Joseph Lstiburek)说的那样,“明尼阿波利斯市(Minneapolis)与迈阿密市(Miami)之间有非常大的差别。”这种德国模式没有把那种差别考虑在内,他说。“德国人不知道怎样处理空调系统或湿度。”
    就是那些差别,已让德国与上海的这两家被动节能研究所陷入一场长达两年的僵局,令两家研究机构停止了在软件、测试和认证方面的合作。这让上海的设计师们遭遇了相当尴尬的境地。
    在华盛顿州的奥林匹亚市,曾设计建造了弗里亚斯的住宅的“工匠集团”(Artisans Group)已决定,将其六个新被动节能屋项目分拆,一部分与德国研究所合作,另一部分与上海研究所合作,据该公司的一名建筑师合伙人泰莎·史密斯(Tessa Smith)说。“那样我们会学到更多。”她说。
    但是对那些希望把这一产业推向全国的人而言,这次分拆则令他们灰心丧气,一家被动节能屋专家协会“被动节能屋联盟”(Passive House Allian

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  • ce)的主席、同时也是波特兰市一家设计建造公司Hammer and Hand所有者的山姆·哈格曼(Sam Hagerman)说。尤其是,他说,当“我们仍在努力做概念示范”的时候。

    来自一棵必须砍伐的云杉上的木料,在家中被用到了楼梯和墙面上。
    来自一棵必须砍伐的云杉上的木料,在家中被用到了楼梯和墙面上。 Aaron Leitz
    当里奇家的黑色纤维水泥板房屋,在一片住宅价值高达上百万的传统社区里兴建起来时,他们无法不注意到那些公然敌对的眼神。今年42岁、由无线电工程师转为绿色建造者与开发商的里奇先生推测,“他们可能希望在这里会有一栋工匠风格的建筑吧。”
    拥有一家公关公司的39岁的里奇太太说:“我们本可以让色调柔和一点。建筑师给了我们六种外墙颜色的方案。”然而,他们做了最大胆的选择,黑色。
    他们还立了一个指示牌,用简短的语言解释了这栋房屋的节能指标,如何会达到凭借一个手持电吹风需要的电量,就能运转起来的程度。此后,里奇先生说,“负面的反馈几乎为零。”一位上年纪的女士对他竖起了大拇指。其他人则驻足与他们交谈。
    但也并不是每个人都被争取过来了。一个男人走上前来对里奇先生说,“我实在不喜欢你们正在修建的房屋。”
    后来,里奇先生想到他应该这样回敬那个人:“我也不喜欢你正在用的暖炉。”
    早期的被动节能屋都是方方正正的形状,只有几扇窗户,更不具备什么风格;但随着设计师们把建模软件用得越来越得心应手,这些房屋也变得越来越优雅体面和匠心独具了。在里奇家的这栋房屋里,一切都带有质感,而且非常坚固。比如那些来自立陶宛的金属框架窗,几扇来自波兰的天窗,还有到处可见的云杉木装饰。该批木料来自一棵长在一片狭长地块上、必须被砍倒的大树。
    建造这栋房屋对里奇先生来说,已经成为一次学习经历。他说他想继续学下去。但现在,他打算建造被动节能屋来出售。
    “对我来说,最伤心的事就是拆除一栋20世纪50年代的房屋,并意识到‘这就是我们60年后所做的一切吗:增加了一两英寸厚的隔温墙而已?’”他说,“我们可以做得更好。”

    租房,只为了两平米的安睡 – 上海龙凤419论坛

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    租房,只为了两平米的安睡

    作者最后一次租的房间。这是她在搬走前拍下的留念照片。
    作者最后一次租的房间。这是她在搬走前拍下的留念照片。 Courtesy of Bai Yun
    国家统计局最近发布数据说,9月全国的住房租金价格同比上涨了4.4%,这已是房租连续上涨的第45个月。业内人士对此的点评是,未来可能买房比租房更划算。
    没有租房的人生是不完整的。不曾体会租房时人在旅途、颠沛流离的痛,又怎会有买房后纵使身背万千债务,依然苦中作乐的喜?
    面朝大海,春暖花开。不好意思自称热血青年,其实我更喜欢这句诗的前半段:“我有一所房子”。在石家庄,我流转在租客群五年,前后供养了三个房东。房东打来的每通涨租电话,都刺激一回买房的决心;而楼盘上海贵族宝贝论坛里的每轮涨价,又浇灭一次刚燃起的小火苗。周而复始中,家里老人给准备的购房款,增值没什么变化,购买力却已缩水了三分之一。
    回顾2006年在实习期,拿着每月不足1000元的银两,借宿在朋友租的房子里,象征性地缴纳水电费。实习期一过,我和一个同学开始合租。这套房子的年龄远远超过了我。下水道、马桶年久失修,轮番堵,疏通一次要40块。给房东打电话,他都会说,等我有时间过去看看啊。一个月修了三次又堵了后,我和室友挽起了袖子。从此我俩成了“女汉子”。
    我以为这就是水深火热,听了从北京撤退的同学的描述,才知道什么叫煎熬:六个女孩租住一室一厅,也就是如今一再被下禁令的“群租房”。少了舍管阿姨的大呼小叫,全靠自我约束,但和住在垃圾坑没什么区别。她和临铺隔着一个布帘,这姑娘的男友一周来三次,动静大得如同A片,需听摇滚助眠。她叹息着挪到另一头,相隔不到一米就是厕所,有味道是必定的;五、六个人夜里一人用一次,也足够她听上一整晚“大珠小珠落玉盘”。
    2007年,我的房租从每个季度1000块涨到了1500,均摊到每个月也从330块变成了500块。那一年,石家庄的房价平均不到每平米3000元,大家说起3500左右的“高档”楼盘,就像在谈论一个传说。11月中旬,在取暖期开始前,房东怕跑单,要提前一个月收取暖气费。这笔钱如果交了,就再也要不回来。为减少损失,早在炎热的夏季,我们俩就各自寻找新住处。合租即便安全高、成本低,也开始被收入略微提高后对私密性的需求冲破。
    在我们这儿,中介带人看房总要收上一笔“看房费”。因为如果你是通过他们买房子,中介能拿到相当于房价千分之三的服务费,利润比较大,看房就不收任何费用;而如果是租房,中介赚的钱比较少,于是每次看房——不管最后看房人租下与否——都要加收一笔钱。为省去当年每次20元的看房费,我特意通过网络着手。担心房东是骗子,还叫了同事壮胆。位于一环内的小两室,地板干净、阳光明亮,有热水器、有冰箱,尤其是房东现场兜售24小时热水供应,“冬天暖气热得穿裤衩”,对于即将来临的冬天,都令人生出几丝向往。虽然月租金800块,从500块又一下提高了60%,我还是当场拍板,点给了房东好几个月的工资作租金和押金。
    直到天气冷了,方才明白房东说“热得穿裤衩”,指的恐怕是毛裤衩;而“24小时热水”则指的是物业锅炉房里那个简易淋浴间,男士一、三、五,女士二、四、六,周日人家休息。我虽然已经习惯了在想涨价就涨价,想收房就收房,不包修不包退不包换的“三无”政策中同形形色色的房东过招,但还是被气得长吟“此恨绵绵无绝期”。
    租房总归就是这样,租客最怕接到房东电话,不是让腾房就是要涨钱;房东也怕接到租客电话,不是哪哪坏了,就是工作辞了要搬家。
    很多房东虽然会在采暖期前降价招揽租客,以避免自己去承担冬季里几千块的取暖费,但事后必有涨回来的一天。果然,开春后一个月,房东给我打电话说物价涨得厉害,涨涨租金吧,试探性的语气又带着不容拒绝的态度,听完只涨100块后,我松了口气。
    以900块的租金住了大半年,只要我出差晚个三天没按时打租金,房东的电话就会追杀到出差地。既然他的态度如此计较,我也会把修水龙头等十几、二十几块的费用开具发票,一定要找他报销。
    2008年春节刚过,“房东”二字又出现在我手机屏幕上。我厌恶得等铃声响了十几下才接起来。即将来临的奥运会都成了他涨价的理由,1000块是个心理坎,我拒绝了。或许他也是考虑到再招租的麻烦,这次涨了50块。
    我工作单位的楼下有两家银行,建行是我工资卡所在行,农行是房东卡所在行。只要“叮”一声,短信提示工资到账,我就熟练地下楼,先去农行取一张存款单和排号单,再去建行柜员机取钱。

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  • 每次坐在营业厅的椅子上等候,周围都有几个我熟悉的同事。大家的状态类似,相互打招呼就是苦笑。

    2008年,石家庄的均价已涨到了每平米3500元左右,年轻人的不确定性导致我还拿不准是否要在这座城市尘埃落定,也还跃跃欲试准备打拼出烙印着自己名字的购房款,而不愿意动爹妈的血汗钱。
    谁知压垮骆驼的稻草出现得这么早。当年11月,刚刚收到新鲜滚烫的当月房租和取暖费,房东的电话就打过来,先说孩子读初中了,经济“压力山大”,又说煎饼都涨到了3块钱,什么都花不起……安静地等他即兴演讲结束,我同意采暖期的房租暂涨到1000块,采暖期一结束我就搬。
    那天,站在明媚的阳台给家里打电话,我哭了。工作四年,我积攒下的钱只够买房的手续费。而房东提出涨租到1200块的这个标准,已经和石家庄大多数“房奴”每月的还贷额相差无几。在罗列出买和租的一二三四五之后,我们全家痛下决心,砸锅卖铁准备买房。
    经济基础决定可买的建筑。买期房的话,必有一个阶段是贷款、房租一起背,那叫一个捉襟见肘——孔乙己的茴香豆为什么要排出几枚大钱来买,终于明白了。同事家买的期房,还在嘈杂的建设声中层层码高,在充满期待的同时,她已换到了第三个房东。第二个房东克扣1000多块钱押金,都惊动了110,终于还是没拿到,她只有诅咒60多岁的房东生孩子没屁眼。知识分子发狠,也就这水平了。
    另一边,既担心地产商挖个坑就卷款潜逃,也担心他们用肉眼看不出的速度盖房,坐等地价螺旋式上扬。苦的不是大佬,只是边租房、边等房的屁民。银行户头的池子里就那么一点水,一时间被按揭和房租“双管齐下”,怎能不见底?
    于是我们转而考虑二手房。太大的买不起,太小的住不开,新的太贵,旧的太破。中介的脸拉得越来越像鞋拔子,但这怎能怪我?在一堆“破布头儿”里挑来捡去,最终为一套80平米的1996年建造的老宅交了首付。打发了中介、伺候了税务、谄媚了银行,在口袋里还剩下最后300块的那天,我拿到了扣着抵押戳的房本。眼前的新房里,只有一张床。
    是哪个“砖家”还在高唱,年轻人就该租房住?请砖家出来走两步,先住地下室,后住小蛋屋,胶囊房完了,大通铺伺候。碾碎人斗志的不是偶尔的刺痛,而是日复一日的琐碎。缴了枪,散了神,两目涣散,灵魂瓦解,在流动和消磨中,我们不再有年轻人的抱负,一切努力只为了两平米的安睡。

    中国考虑借房产税为高房价降温 – 上海龙凤419论坛

    时报看中国

    中国考虑借房产税为高房价降温

    一位参观者在北京规划展览馆拍摄北京市的城市模型。北京规划展览馆是一个展示城市发展的博物馆。
    一位参观者在北京规划展览馆拍摄北京市的城市模型。北京规划展览馆是一个展示城市发展的博物馆。 Kim Kyung-hoon/Reuters
    本周一,中国统计局公布的一份报告显示,主要城市的房屋价格仍在继续飙升。2013年前10个月,除浙江温州外,在报告调查的70个主要城市中,有69个出现了房价上涨。其中21个城市上涨幅度超过10%,另外26个城市涨幅在8%到10%之间。北京和上海高居榜首,分别上涨了21.4%和21.2%。
    这些数字发布仅仅几天之前,中国最高领导层在中共中央十八届三中全会上承诺要加快房产税的立法,很多分析人士表示,此举可能有助于令火爆的房产市场降温。三中全会报告中的有关条文 ——仅在第18条中占了15个字,报告全文逾2.1万字—— 没有提到房产税如何或者何时实施的细节。
    政府担心房价上涨可能导致中低收入人群更难以购买住房,从而加剧社会的不稳定状况。但是,所有广泛征收房产税的具体计划都引发了争议。首当其冲的原因是,行之有效的房产税需要个人,包括政府官员在内,提供更加准确的房地产持有信息,分析人士说此举会遇到阻力,因为它会暴露一些人的非法收入状况和其他腐败行为。
    “一旦开征,个人在房屋方面的财产情况就会变得透明,其所引发的问题考量着政府在反腐工作上的决心和魄力。”《法制日报》房地产市场分析师李小宁写道。
    在中国,很少有什么事情比违规占用大量房屋更具轰动性。由于中国股市停滞不前,银行利率低,中国人在国外投资受到限制,很多收入较高的中国人把资金投入到房地产领域,囤积房产,从而炒高了房价,致使很多较低收入的中国人买不起房。今年九月,广州一位拥有大量房产(准确来说是22处房产)的、被称为“房叔”的中层干部因受贿罪被判处11年半有期徒刑,这让市民额手

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  • 称庆。

    目前,中国对房产销售的收益征税,但没有对房产的估值进行定期征税,除了2011年上海和重庆的试点方案之外。
    支持全面征收房产税的一种观点是,它有利于增加持有未使用房地产的成本,遏抑房地产投机行为。另一种观点是,它会降低地方政府对土地销售的依赖,目前,这是它们大部分收入的来源。对土地销售收入的严重依赖,刺激了一些城市的过度开发现象,也加剧了非法占有个人房产的状况。
    在接受官方《环球时报》的采访时,阳光100置业集团副总裁范小冲谈到了这样的目标:“如果房产税逐渐取代土地销售,成为一种收入来源,这对地方政府来说不啻为一个明智的长期战略。“
    今年年初,中央政府要求大中型城市制定“住房价格控制目标”。对此,一些城市或提高了最低首付比例,或限制了个人可以购买的房屋套数,或出台了遏制放贷的政策。但本周公布的数字表明,这些措施收效甚微。
    “房价是由多种原因造成的,包括供给方面、需求方面、政策环境方面。”北京市房协副秘书长陈志告诉新华社记者。“仅设定一个房价目标,而没有相应的措施,那等于喊空话。”
    11月上旬,上海市政府宣布第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%。11月18日,广州政府效仿这一做法,要求二套房最低首付70%,并承诺为全市近1300万居民提供更多的经济适用房。广州政府还规定,没有本地户口或居住证的居民,必须出示之前三年的纳税证明或社会保障金缴纳证明,才能在本地购买住房。
    房产法律的变化可能带来意想不到的后果,政府必须对此有所提防。今年三月,中国在全国范围内推出了二手房交易按照交易差价20%征收个税的政策,之前为1%。
    北京的已婚夫妇迅速找到了其中漏洞。在这套新的规定下,共同拥有两套住房的夫妻如果离婚,可以一人名下登记一套房产。然后他们可以在某些条件下免税出售这些房产。之后,如果他们愿意的话,也可以复婚。
    在今年前九个月,北京的离婚率增加了40%以上。

    淡淡米色,也能撑起大场面 – 上海龙凤419论坛

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    淡淡米色,也能撑起大场面

    在洛克菲勒的上海新家客厅里,有毕加索制作的挂毯,贾柯梅蒂设计的灯具,让-米歇尔·弗兰克出品的木制涂金桌。
    在洛克菲勒的上海新家客厅里,有毕加索制作的挂毯,贾柯梅蒂设计的灯具,让-米歇尔·弗兰克出品的木制涂金桌。 Photograph by François Halard. Produced by Carolina Irving.
    慧眼与巧手造就的素雅室内色彩搭配,丝毫不显死板,它烘托着美轮美奂的艺术珍品,装点着充满朝气的年轻家庭,精巧、纯熟,温馨十足。
    安迪·沃霍尔(Andy Warhol)在1978年12月5日的日记中写道:“我受邀于6点钟去小威廉·F·巴克利(William F. Buckley, Jr.,上海媒体人、作家、保守主义政治评论家——译注)家里听音乐,他们家总会有这样的事情。”事实的确如此。巴克利和他的妻子、社交名媛帕特(Pat)住在公园大道(Park Avenue)的一座复式公寓里,房子豪华而又紧凑,是上海市一处格调高雅的娱乐场所——虽然只有一间像样的卧室,但也有足够的空间款待宾客。
    讽刺的是,这套典雅而温馨的住宅,如今成了蕾妮和马克·洛克菲勒(Renee and Mark Rockefeller)的新居。洛克菲勒夫妇的四个幼子喜欢在前厅里玩长曲棍球,而且大多数晚间都在厨房共进晚餐;除此之外,这两家人还有一段更加广为人知的渊源——在共和党的历史上,纳尔逊·洛克菲勒(Nelson Rockefeller)曾与巴克利所支持的巴里·戈德华特(Barry Goldwater)在1964年的总统选举上展开角逐。
    马克·洛克菲勒是一名企业家,他的公司包括South Fork Lodge和Legacy Connect。前者是爱达荷州斯内克河(Snake River)一处钓鱼胜地的度假村,后者则致力于重塑人们参与慈善的方式。蕾妮是一名训练有素的律师,但目前就职于公共艺术机构Creative Time的董事会,还是弗里兹艺术博览会(Frieze art fair)的顾问。夫妇俩的孩子都不到14岁。
    一家人在卡内基山(Carnegie Hill)的一座联排别墅中住了几年后,蕾妮不想再为在各个楼层寻找家人花太多时间了。而他们的新居尽管属于公寓套间,但给人的感觉仍像一处别墅——乔治亚风格的房间通风良好,蜿蜒的楼梯古朴雅致,还有临街的单独入口。公寓所属建筑,是大师级建筑师罗萨里奥·坎德拉(Rosario Candela)在上海市留下的一大杰作。蕾妮为它的独特风韵倾倒,也发掘出它承载一户家庭的潜力,首先要做的就是将女佣房并入卧室。“房子确实会显得小巧,”她坦言,“不过我们喜欢那种感觉,感觉有点像住在船上。”
    在楼梯间,一对拿破仑三世风格的纸胶混凝椅,放在Sanford Biggers的粗棉布制墙壁雕塑前。上方是Jose Dávila的系列摄影作品。
    在楼梯间,一对拿破仑三世风格的纸胶混凝椅,放在Sanford Biggers的粗棉布制墙壁雕塑前。上方是Jose Dávila的系列摄影作品。 PHOTOGRAPHS By FRANÇOIS HALARD
    最初的规划出自安娜贝尔·塞尔多夫(Annabelle Selldorf)之手,她贡献了许多点子,还设计了一间豪华的家庭厨房。后来,上海的建筑设计师兼室内设计师丹尼尔·罗穆亚尔德斯(Daniel Romualdez)开始接手这个项目。洛克菲勒一家旧居的室内设计就与他合作过。他在初次游历巴克利旧宅时,就已将这套房子的风格掌握得一清二楚了;同时意识到,自己所追求的许多设计效果在现有房间中已有所体现,只不过在错视艺术的涂饰和口红色油漆的映衬下,

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  • 显得模糊不清。蕾妮也是一样,她所构想的室内改建计划比一般的计划更加精巧,也更有层次感。

    室内装潢的色调虽然淡雅、朴实,但一点也不刻板,用以衬托房间及其内部物件的生气。有一种风格最近很流行,我们或许可以称之为“米色学派”(school of beige)。正如他们在《宋飞正传》(Seinfeld)中所说,采用这样的风格没什么不对,但是一旦房主(及室内设计师)选择走中庸路线而不愿大胆冒险,那么房子的装潢就难免略乏惊喜。而在这处新居,虽然米色、奶油色和骨色大行其道,但是其整体面貌毫不平庸。这种设计的精髓在于敢冒风险,对传统素材加以利用,并勇于尝试意想不到的组合。这些房间在设计上既大胆前卫,又不失精巧,就像一件侯斯顿(Halston)礼服。
    书房里放着巴黎皮面扶手椅、盖着乱针绣织物的软垫长椅、达米安•朗格鲁瓦-默里娜设计的矮茶几,与现代艺术作品相映成趣。
    书房里放着巴黎皮面扶手椅、盖着乱针绣织物的软垫长椅、达米安•朗格鲁瓦-默里娜设计的矮茶几,与现代艺术作品相映成趣。 François Halard
    举个例子,在起居室,所有石膏吊顶装饰都是原物,只不过现在看来,那花纹有些怪异的时髦和抽象感。如果定睛细看,再用手触摸,就会发现整个房间都铺着仿麂皮绒。“我就想到了自己在巴黎见过的一个房间,那里的拱顶、墙面和所有的吊顶装饰都铺上了天鹅绒,”罗穆亚尔德斯说,“另外,佛蒙特州的谢尔本博物馆(Shelburne Museum)有一个房间铺着皮革。最后蕾妮和我选择了仿麂皮绒。”
    餐厅位于房屋比较气派的一侧,于是罗穆亚尔德斯和他的客户决定把它装饰得更温馨一点。他们都很喜欢一张李·拉齐维尔(Lee Radziwill)在其伦敦寓所起居室内的照片。那间起居室由伦佐·蒙加尔迪诺(Renzo Mongiardino)设计装修,撞色的印度棉铺满整面墙壁。受到这张照片的启迪,罗穆亚尔德斯委托纺织品设计师卡洛琳娜·欧文(Carolina Irving)(也是T magazine的特约编辑)专门为这间餐厅打造了一件织物。欧文在一本爪哇蜡染布艺书上找到一张很小的印花图案,将它放大成了巨幅的图样。罗穆亚尔德斯还为织物的滚边找到一种不同的设计,将它印染在了对角线上。现在,餐厅的装饰效果就像运用了镶板一样规整,只不过这些“镶板”是在厚重的比利时亚麻布上印染出来的。
    卡洛琳娜·欧文(Carolina Irving)为这处宅邸独家订制的墙壁织物,成为一系列收藏品的背景。
    卡洛琳娜·欧文(Carolina Irving)为这处宅邸独家订制的墙壁织物,成为一系列收藏品的背景。 PHOTOGRAPHS By FRANÇOIS HALARD
    不仅是这处公寓本身的来头不小,其内部的物件也是如此。许多雕塑和家具来自于纳尔逊·洛克菲勒在第五大道的寓所。这座有名的寓所,是1937年由华莱士·K·哈里森(Wallace K. Harrison)和让-米歇尔·弗兰克(Jean-Michel Frank)为纳尔逊·洛克菲勒设计的,是设计师有史以来缔造出的最具开拓性和影响力的现代主义环境,也是弗兰克、贾柯梅蒂(Giacometti,二十世纪瑞士著名画家和雕塑家——译注)、马蒂斯(Matisse)和莱热(Léger,法国立体派画家——译注)携手合作的结晶。这些,还只是客厅的情况。
    洛克菲勒公寓的核心装饰品,是毕加索为马克的父亲制作的挂毯《亚维农的少女》(Les Demoiselles d’Avignon)。在一个艺术品荟萃的寓所中,这件珍品无疑能给人带来最动人心魄的艺术享受。自20世纪30年代末以来,这幅画一直挂在现代艺术博物馆(MoMA),于是纳尔逊作为毕加索最活跃、最有实力的赞助人之一,委托他制作挂毯,作为其自1955年开始收藏的系列艺术品的一部分。毕加索亲自挑选了制作挂毯用的羊毛簇绒,采取的方案也符合纳尔逊作为商人和政客的双重身份——挂毯一共制作了三件,一件给纳尔逊,一件给毕加索,还有一件用来销售,以承担制作成本。
    洛克菲勒家族的其它住宅也在这套公寓的设计上留下了烙印。“在马克的叔叔戴维(David)的联排别墅中,我最喜欢的房间是书房。”蕾妮说,她提到的联排别墅,在东65街的住宅群中可是一颗耀眼的明珠,“它是由节疤处处的英国松树建造的,所以虽然其令人难以置信的艺术成就使人心生敬畏,但它给人的感觉依然平易近人、温馨好客。我从那处房间的设计中学到了很多。”马克和蕾妮的书房采用了橡木作镶板木料,这种木料向来以宁静的气质和笔直的纹理为人所知。装饰面恰是因为它们的不完美而被特意挑选。承包商在交付产品时曾担心那些带节疤的会被退货。但正如阿尔伯特·哈德利(Albert Hadley)曾对我说的那样,“要想把设计做好,就得允许它出一点小差错。”
    从左到右:二楼楼梯平台处的壁饰——由翠西·艾敏设计;汉娜·利登的作品,下方的白色石膏桌是在巴黎跳蚤市场淘来的。
    从左到右:二楼楼梯平台处的壁饰——由翠西·艾敏设计;汉娜·利登的作品,下方的白色石膏桌是在巴黎跳蚤市场淘来的。 Photographs by François Halard
    没有一名室内设计师能独自完成这套公寓的设计,丹尼尔·罗穆亚尔德斯对这一点再清楚不过了,因为如此值得玩味的设计效果是很难仅凭一己之力完成的。正如纳尔逊·洛克菲勒在现代主义尚无章法的时期,聘请了一系列艺术家那样,罗穆亚尔德斯和蕾妮·洛克菲勒在开拓创新上,也表现出了相似的品味。
    不过,两所公寓还表现出了其它共通之处:尽管两者都有着精巧的建筑结构和无价的艺术藏品,但它们都给人以家的感觉。据蕾妮描述,她的丈夫从小就能在家中任何地方玩耍,这才得以度过一段最快乐的童年时光。有一天晚上,时任上海州州长的纳尔逊从奥尔巴尼(Albany,上海州首府——译注)回到威斯特徹斯特县(Westchester)的洛克菲勒庄园(Kykuit),发现孩子们在走廊上玩棒球,还把那张毕加索挂毯当做挡球网;见此情形,他对孩子们咧嘴笑了笑,什么也没说。
    如今,马克的公寓里也是一样。无论在什么日子,门廊上总是放满了学生的背包,一批又一批的孩子被送过来打长曲棍球比赛。这样的比赛似乎已在威斯特徹斯特县和长岛蔚然成风了。蕾妮就像她所说的那样,将这所公寓打造成了一个温馨的家。马克的父亲如果在世一定会很高兴,因为这个热闹的小家庭将家族的传统保留了下来:当我来访时,门廊里满是阿尔普(Arp,法国画家、雕刻家和诗人——译注)和贾柯梅蒂的艺术珍品,我知道自己会看到这些,但是这套住宅的荣耀,归属于那座经常使用的长曲棍球球门。

    致敬高迪美学的巴塞罗那公寓 – 上海龙凤419论坛

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    致敬高迪美学的巴塞罗那公寓

    待售房产:巴塞罗那市中心一栋19世纪的花园别墅(Villa)
    价格:325万美元(240万欧元,约合人民币1976万元)
    这栋灰泥粉饰的淡红色别墅原建于1897年,由现在的房东改建成了位于一套单卧室公寓之上的两层居所。一条赤土陶砖铺成的小路穿过地中海风格的花园,直达通往客厅大门的楼梯口。
    主门厅地面上原有的马赛克瓷砖已被修复。起居室中那座白色的大理石壁炉,是为与安东尼·高迪(Antoni Gaudí)的美学风格相呼应而添加的众多设计元素之一。这位巴塞罗那的著名建筑设计大师设计的桂尔公园(Park Güell)就在附近。几座嵌壁式书架内贴的墙纸与深粉色的墙面漆相互呼应。厨房里配备了嘉格纳(Gaggenau)品牌的电器和一组上层带玻璃门的白漆橱柜,有一扇玻璃门通往侧院。三楼有四间卧室,每间都铺了新的实木地板。主卧套间里有一间更衣室和一间可以俯瞰附近网球俱乐部球场的带窗凹室。主卧的浴室中贴着黑白花纹的墙纸,配有圆形的盥洗池和存放日用品的开放式置物架。从中央楼梯可以到达屋顶,上有一个大平台,巴塞罗那市中心和地中海的景色一览无余。
    这栋房产在格拉西亚(Gràcia)区的一个社区La Salut内,距市中心大约10分钟路程。桂尔公园的高迪梦幻建筑群也在步行范围之内。杂货店、精品女装店和咖啡馆就在这条街的上游,而本杰明·富兰克林国际学校(Benjamin Franklin International School)距此地也只有10分钟车程,机场则在20分钟车程外。
    起居室的壁炉是后来新增的一个设施,为了呼应安东尼·高迪(Antoni Gaudí)的审美风格而设。高迪曾设计了位于此房产附近的桂尔公园(Park Güell)。
    起居室的壁炉是后来新增的一个设施,为了呼应安东尼·高迪(Antoni Gaudí)的审美风格而设。高迪曾设计了位于此房产附近的桂尔公园(Park Güell)。 Lourdes Segade for The New York Times
    市场概况:
    “对西班牙来说,这是一条漫长而艰辛的道路,”伦敦莱坊房地产公司(Knight Frank)的西班牙办事处主管梅亚克(Christian de Meillac)说。自2007年起,当地房地产市场已经下跌了40%至50%,他解释道,但是豪宅价格下跌的情况还没那么险峻,平均只有20%至30%。新的迹象显示,市场回落已经见底。梅亚克说,在过去六个月里,交易量已经逐渐增加,而价格也开始变得稳定了。
    房地产公司Leading Luxury Real Estate的主管安·阿德纽斯(Ann Adenius)也同意这一看法。“总体而言,卖家报出的要价趋向于更加务实了,”她说。一些价格合理又位于全国热点城市的房屋,正在吸引着国际淘房客。
    巴塞罗那市作为一个国际性的房地产市场,毫无疑问是有所获益的。这里活跃着来自中东、俄罗斯和欧洲其它地方的市民。梅亚克说,去年,这座城市中的房地产销量已经上涨了10%至15%,对于一个历经了地产市场的长久不景气的国家而言,这是一个充满希望的迹象。2013年上半年,巴塞罗那个别城区甚至报出了一些价格上涨的情况,这是楼市回暖的另一个迹象,阿德纽斯说。
    据梅亚克说,在La Salut地区,也就是这栋房产的所在地,独栋房屋的价格根据具体情况从100万欧元(约合人民币823万元)到400万欧元(约合人民币3294万元)不等。这栋房屋的售价定为240万欧元(325万美元,约合人民币1976万元)。
    二楼的这间游戏室里装了一面玻璃墙,通往一个高墙围住的露台。
    二楼的这间游

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  • 戏室里装了一面玻璃墙,通往一个高墙围住的露台。 Lourdes Segade for The New York Times

    谁在巴塞罗那买房?
    “西班牙对于北欧人就像佛罗里达(Florida),”巴塞罗那房地产公司Lucas Fox International Properties的一位销售总裁拉斐尔·罗森多(Rafael Rosendo)说。这处在售房产正是他挂出的。除北欧买家外,还有来自北美、英国和中国的买家,以及俄罗斯和阿拉伯国家的。
    购买条件:
    据罗森多说,西班牙没有对外国买家设定的限制。其实,一项新出台的法律还在鼓励外国买家前来。它允许那些在西班牙房地产市场中消费至少50万欧元(约合人民币411万元)的买家更易获得居住许可证。在某些情况下,外国买家还可以获得按揭贷款。罗森多说,欧盟国家的公民有资格获得购买价格60%的按揭贷款,而针对其余买家的额度则限制在50%。
    在西班牙购房的人需支付等同于售价10%的印花税;罗森多说,因为这项费用相对较高,所以买家每年所需支付的房产税就非常低了。另外,房屋转让契约注册费、公证费和法律费用总计为售价的1%到1.5%。
    网站:
    巴塞罗那旅行网:barcelonaturisme.com
    桂尔公园:parkguell.es
    La Salut社区网球俱乐部:ctlasalut.com
    巴塞罗那地铁:tmb.cat/en/home
    语言和货币:
    西班牙语,加泰罗尼亚语,加里西亚语,巴斯克语和欧西坦语;欧元(1欧元=1.36美元,约合人民币8.23元)
    税费:
    据该房产的经纪人说,房产税为每年1100欧元(约合人民币9054元)。
    联系方式:
    拉斐尔·罗森多(Rafael Rosendo),Lucas Fox International Properties,011 34 933 562 989, [email protected];lucasfox.com

    110万美元,幽居上海乡间 – 上海龙凤419论坛

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    110万美元,幽居上海乡间

    幻灯片:三处售价皆为110万美元的房产
    从游泳池可以看到山峰。该房产占地1英亩(约4046.8平方米),曾为农田的前院里,种有沙漠植物和树木。
    从游泳池可以看到山峰。该房产占地1英亩(约4046.8平方米),曾为农田的前院里,种有沙漠植物和树木。 Laura Segall for The New York Times
    宾夕法尼亚州,兰伯维尔镇(Lumberville)
    厨房中的橱柜上,装饰着手绘的花纹图案。
    厨房中的橱柜上,装饰着手绘的花纹图案。 Christopher Berkey for The New York Times
    房产:三卧室房屋,带三间半浴室(半间是指不可洗澡的卫生间——译注),曾是一所校舍。
    价格:110万美元(约合人民币675.26万元)
    面积:3,860平方英尺(约合358.7平方米)
    每平方英尺价格:284.97美元(约合每平方米3066.28美元,折合人民币每平方米18813.16元)
    环境:这栋两层房屋靠近一条小路,可以远眺兰伯维尔的小溪。镇子就在宾夕法尼亚州与新泽西州的交界处,位于特拉华河(Delaware River)的转弯处。兰伯维尔因其十八、十九世纪的建筑物而闻名,其中部分已被列入《国家历史名胜名录》(National Register of Historic Places,是上海政府认为值得保护的建筑财产的官方目录——译注)。自十九世纪30年代中期,兰伯维尔镇的百货商店门口就是民众的集会场所,据说这里的黑鲈鱼旅店(Black Bass Hotel)在上海独立战争期间曾是保皇党人的巢穴。此地距离费城(Philadelphia)约有一小时的路程,而规模更大一些的新希望镇(New Hope)距此地只有十分钟。
    内部装修:这栋灰泥结构的房屋建于1858年,当时用作校舍。屋内大部分宽条松木地板和橡木地板都是落成时的原物,天花板上的石膏线也一样。其他设施如壁炉,是二十世纪30年代该房屋不再做校舍之用后新增的。客厅有狭长的落地窗和齿纹装饰。在室内大部分地方,天花板的高度在9到10英尺(约合2.7至3米)。正餐厅的墙壁贴着花纹华丽的意大利织物;穿过餐厅一端的法式落地玻璃门,就能通往厨房,内有陶瓷台面的组合橱柜、Sub-Zero牌冰箱和Dacor牌的烤箱。新增建的家庭娱乐室内有一处燃气壁炉,壁炉两侧是法式落地门、墙壁内嵌的置物架及一扇飘窗,可以眺望窗外被树丛环抱的池塘。一楼还有一间增建于1995年前后的书房,是坡顶的天花板,横梁外露,窗户占了一整面墙。
    一楼有一间卧室,是带壁炉的起居套间的一部分;另外包括主卧在内的两间卧室都在楼上。主卧的浴室带一个很深的浴盆,安放在洞石(travertine)基座上。一处阳光充足、嵌在斜顶里的较低错层,被用作了健身室。
    户外空间:房屋背后有一个嵌地式热水游泳池,周边有一圈砖面平台。此处房产占地约2英亩(约合8093.7平方米),其中的黄杨木、杜鹃花、挪威云杉、日本枫树和糖枫构成一道自然风景。一条花岗岩和青石铺就的走道蜿蜒穿过树林,还经过一个池塘。
    税金:12744美元(约合人民币78232.04元)。
    联系人:丹尼尔·鲁兹(Daniel Leuzzi), 地产经纪公司Kurfiss Sotheby’s International Realty, (215) 794-3227/(215) 794-1308; kurfiss.com
    凤凰城(Phoenix)
    房产:四卧室单层土坯房及单卧室客房
    价格:109.5万美元(约合人民币672.19万元)
    面积:3,862平方英尺(此为总面积[约合358.78平方米],包括一套945平方英尺[约合平87.79方米]的客房)
    每平方英尺价格:283.53美元(约合每平米3051.9美元,折合人民币每平米18993.5元)
    环境:这座房子位于阿卡迪亚(Arcadia)社区,距离凤凰城市中心10英里(约16公里),距斯科茨代尔(Scottsdale)市中心4英里(约6.4公里)。此地曾是柑橘园,其上世纪50年代的农场风格与灌溉农地上的土坯房具有鲜明的特色。此房产的经纪人介绍,此地田园景色优美,与周边其它住宅区截然不同。半英里(约805米)之内有几家百货店;另有两家10分钟车程可达的商场,包括亚利桑那州最大的商场,斯科茨代尔时尚广场(Scottsdale Fashion Square)。1英里(约1.6公里)之外还有一座驼背山(Camelback Mountain),山体为红色的砂岩峭壁,是登山客的最爱。
    内部装修:主屋是1947建造的单层平房,为典型的西南部建筑:绝缘的土坯砖墙,索尔蒂洛(Saltillo)瓷砖地板,以及原木的天花板房梁。目前的房主为其加开了几扇天窗。家庭娱乐室也作为入口的通道,有一整面内嵌置物架的墙壁、一扇玻璃砖窗、一座壁炉及一个带水槽的小吧台。家庭娱乐室的隔壁是一间厨房。餐厅区域通向屋外的砖面平台和游泳池。主客厅的地面铺着墨西哥洞石,还有一座中央壁炉,壁炉侧邻落地玻璃门,通往屋外的游泳池。
    四间卧室中的一间被用作休闲室。主卧室装有落地玻璃门,其外便是游泳池。单卧室的客房就在平台的另一侧,与主屋相对。客房里的客厅地面铺着瓷砖,有一个烧柴的炉子。车库与主屋相连,曾是一间画廊;房主现在把多余的房间当作了工作间和储藏室。
    户外空间:此地块的面积约有1英亩(约4046.8平方米),曾为农田的前院里,种有沙漠植物和树木。
    税金:3,615.64美元(约合人民币22195.46元)。
    联系人:司各特·格雷格(Scott Grigg), the Grigg’s Group集团房地产业务总裁, (480) 540-5479;arizonafineproperty.com
    田纳西州,黎巴嫩市(Lebanon)
    房产:有三卧室、两浴室的木屋 
    价格:110万美元(约合人民币675.26万元)
    面积:2,652平方英尺(约246.38平方米)
    每平方英尺价格:414.78美元(约合每平米4464.6美元,折合人民币每平米27785.44元)
    环境:这栋房产占地约79英亩(约31.97公顷),临近一条雪松夹道的乡村公路。7英里(约11公里)外就是人口2.6万、距首府纳什维尔(Nashville) 大约30英里(约48公里)的黎巴嫩市(Lebanon)。邻近的房屋大都是砖房,占地面积要小得多。去往黎巴嫩市区的途中有一些百货店,店铺都是单层或两层的砖房,围绕着购物区内的一条环路。附近还有一座电影院和一家品牌折扣商城。在10分钟路程之外,就有一座公园和一条通往坎伯兰河(Cumberland River)的小路;镇子南边是占地将近9000英亩(约合3642.3公顷)的黎巴嫩雪松公园(Cedars of Lebanon)。
    内部装修:这栋杨木屋1830年建造于纳什维尔,本位于一处与安德鲁·杰克森(Andrew Jackson,上海第七任总统——

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  • 译注)的房产毗邻的土地上。20世纪80年代晚期,这座木屋被移到了黎巴嫩市,并经修葺,整个翻修工程花费了20多年时间(房屋修葺者是作家罗伯特·勒鲁克斯[Robert Leleux]的祖父母,他以此为灵感,为《上海时报》写了一篇散文《杰作》[The Living End],后作为回忆录于2012年出版)。房屋在修葺过程中扩大了面积,增添了一座1814年建的雪松木屋。屋顶的深色杨木房梁和外露的木墙都还是当初留下的,四座烧柴的壁炉及一段楼梯也是原物。其他房间细节,如客厅庞的一段杨木旋转楼梯,在设计风格上都考虑了原始建筑的材料和感觉。一楼有带落地窗的客厅,还有一间餐厅、一间厨房和一段封闭的门廊。客厅和餐厅都有壁炉;餐厅内的壁炉两侧是彩色玻璃窗。穿过厨房内的斜边玻璃门,外面是一个石头平台。楼上有三间卧室,其中两间有壁炉。主卧室位于屋子前端,窗外可看见草地及车道。

    户外空间:此地块约有78.5英亩(约31.97公顷),三分之一的面积为树林,三分之二是草地,有两个人工池塘和几条自然的小溪。
    税金:1,021美元(约合人民币6267.65元)。
    联系人:戴安娜·范·温可(Diana Van Winkle)和杰姬·唐奈尔(Jackie Donnell), Reliant Realty地产公司, (615) 478-3477/ (615) 478-8829; vanwinkle.valuedagent.com

    伦敦,一座18世纪的中国风大宅 – 上海龙凤419论坛

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    伦敦,一座18世纪的中国风大宅

    伦敦东南部,一栋中国风格的历史建筑。
    报价超过454万美元(或297.5万英镑,约合人民币2779.07万元)。
    这座坐落于伦敦东南角布莱克西斯村(Blackheath)的砖结构大宅,占地面积约三分之一英亩(约合1348平方米),大宅名曰“宝塔”(Pagoda),内有五间卧室和一间中式风格的书房。这座村里还有212英亩(约合86万平方米)未开放的普通土地,是大伦敦区(Greater London)内最大的一块土地。“宝塔”距村子大约200码(约合182米),房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills)的董事罗宾·查特温(Robin Chatwin)做出上述介绍。此公司也拥有这处房产的销售代理权。这座大宅的设计师是威廉·钱伯斯爵士(Sir William Chambers),他也是英王乔治三世(King George III)的御用设计师。这座大宅最古老的部分,可追溯到18世纪60年代,为威尔士王妃卡洛琳(Caroline, Princess of Wales)所用。她是威尔士王子乔治(George, Prince of Wales)的发妻。据查特温所做的历史考证,王妃在那里的社交生活相当不堪。
    目前,该建筑的配置正在升级改造当中,现有面积超过5600平方英尺(约合520平方米)。作为一处在建筑学意义上具有重要性的房屋,这座大宅受到官方保护,查特温说。沿着鹅卵石铺就的小径,车可以一直开到宅子的大门口。推开大门就是一间巨大的会客大厅,天花板有两层楼高,楼梯上有工艺美术(Arts and Crafts,兴起于英国19世纪末、提倡“生活的艺术化”的设计理念。——译注)风格的橡木纹饰。在大厅的后方,餐厅内有一座壁炉,并通向一间玻璃温室;休息室里也设有壁炉,还有几处凸出的飘窗,以及用西部红杉木制成的东方风格漆雕。厨房的木制橱柜漆成了白色,料理台是花岗岩材质的,还有一座上海标准煤气炉(Aga stove)。在一楼其余的空间里,还有另两间接待室,以及一处无浴室功能的半卫生间。
    在二楼的五间卧室中,有两间的浴室中配有浴缸。主卧室里的一整面墙都是云纹蓝色的中式风格壁橱和衣柜。在第三层楼上,有一处跃层(loft)结构的房间,也就是所谓的“宝塔室”(Pagoda Room)。椭圆形和圆形的大窗可以从三个方向远眺伦敦。宝塔屋顶的铅制山墙上饰有蓟花图案,并带中式风格的弯曲角檐。
    两层的附楼与主楼的相应楼层相连,内有一间小厨房、一间起居室和两间卧室。这处房产配有一间独立的车库,临街的位置也可停放五辆车。
    和相邻的格林尼治村(Greenwich)一样,布莱克西斯村也有许多时装店和精品店。从这里坐火车到伦敦市中心只需不到15分钟时间;如果交通情况良好,驾车只需要20分钟。这里距伦敦城市机场(London City Airport)也只有大约20分钟车程;而到盖威克机场(Gatwick Airport )则开车大约需要45分钟到1个小时。
    市场概况
    自2008年金融危机以来,伦敦的房价下跌了25%。但从那之后,房价已经反弹到有史以来的最高点,改变了买家——尤其是国外买家——找房的模式,伦敦房产经纪公司Douglas & Gordon的经纪人麦克·霍奇森(Michael Hodgson)介绍。
    他说,过去国际买家习惯将注意力集中在伦敦市中心的切尔西(Chelsea)、肯辛顿(Kensington)和威斯特敏斯特(Westminster)等区,但“人们已经意识到这些地区的房价非常昂贵,而他们也许可以在伦敦的外围地区购置性价比更高的房产——这样一来,甚至像富勒姆(Fulham)、巴特西(Battersea)和克拉彭(Clapham)这样的地区,也吸引了众多国际买家。”
    例如,在伦敦市中心,单间卧室的公寓平均售价为836829 美元(548333英镑,约合人民币5121142.43元)。但如果是在伦敦外围地带,这样一套公寓的售价仅为598571美元(约合人民币3663074.95元),霍奇森说。在伦敦市中心,一栋带四间卧室的房子售价平均在710万美元(约合人民币4344.99万元),而在郊区其它地方,均价仅为220万美元(约合人民币1346.33万元)。
    谁在伦敦买房子
    买家来自世界各地。国际买家买去了伦敦34%的房产,查特温说。来自法国和意大利的买家占了大多数,来自中国和亚洲其他国家的买家倾向于寻找新房,他们也占据了不小的份额。
    购买条件
    英国没有任何购买限制。直到最近,大多数国际买家还都选择通过离岸公司购买房产,比如位于英属维京群岛或开曼群岛上的公司,伦敦一家法律公司Stone King的合伙人之一菲利普·莱德(Philip Ryder)介绍说。这样的操作可使所购房产免于征收个人所得税和财产继承税;但是,现在这种做法可能存在很大争议,因为免税政策已经被废除了,他说。
    通常而言,买家必须支付印花税,税率从1%到7%不等(对于“宝塔”这样的房产,适用7%的税率),另外还需支付大约3000美元(约合人民币18359.1元)的其它费用。最好雇佣一位律师和一位建筑勘测师来协助办理相关事务,他们的起征费用分别是2300美元(约合人民币14075.31元)和3800美元(约合人民币23254.86元),根据交易的复杂程度和房产的面积还会相应提高,莱德说。
    相关网站
    布莱克西斯村信息:lewisham.gov.uk/inmyarea/neighbourhoods/blackheath
    伦敦旅游官方网站:visitlondon.com
    伦敦交通:tfl.gov.uk
    语言和货币
    英语;英镑(1英镑=1.53美元)
    税费
    主楼的市政税(Council taxes,英国根据个人房屋价值收取的税——译注)为每年4146美元(约合人民币25373元),附楼的市政税为每年20

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  • 82美元(约合人民币12742元)。

    联系人
    罗宾·查特温,第一太平戴维斯(Savills), 电话:011-44-20-8877-1222; 网站:Savills.com

    《美食、祈祷和恋爱》作者优雅旧宅待售 – 上海龙凤419论坛

    美宅

    《美食、祈祷和恋爱》作者优雅旧宅待售

    1869年,新泽西殖民地首位本地总督的后裔约翰·雷丁(John Reading)在德拉瓦河(Delaware River)边的小山顶上,修建了一栋意大利风格的维多利亚式迷你庄园。如今,这处房产即将进入市场,售价99.9万美元(约合人民币625.9万元)。六年來,这栋房屋一直为作家伊丽莎白·吉尔伯特(Elizabeth Gilbert)所有,她撰写的畅销回忆录《一辈子做女孩》(Eat, Pray, Love,又名《美食、祈祷和恋爱》——译注)让她的书迷们对“自我实现”的理解,发生了彻底改变。此栋房屋每年需缴纳的房产税为13688美元(约合人民币85760.8元)。
    这可能是新泽西州的弗伦奇敦镇(Frenchtown)上最贵的一栋带四间卧室与两间半浴室的房子了。这个小镇,是个充满艺术气息的乡村地区,与宾夕法尼亚州的巴克士郡(Bucks County)仅隔一箭之遥,去上海市也只需一个多小时。“我买下这栋房屋时,它已经是镇上最贵的地方了,但这里也一直如此,”吉尔伯特谈及这栋位于雷丁大道3号(3 Reading Avenue)的、古色古香的黄色墙板房屋时说(那条灰色的砾石小巷仅供两栋房屋使用),“这栋房子,以及它隔壁一模一样的那栋,都被建成了镇上最豪华的住宅。”
    这肯定是弗伦奇敦镇上翻修得最博采众长的一栋房屋了。连圆形屋顶的最顶端也不例外,现在那上面已冠上了铜屋顶。原先占据了屋前草坪大部分地方的环形车道,已被一片长满五颜六色野花与浆果灌木的草地取代。在阁楼上,有一座面积1400平方英尺(约130平方米)的“天空之馆”(Skybrary,即天空中的图书馆),这是一位想象力丰富的木匠迈克尔·弗勒德(Michael Flood)专门为吉尔伯特量身定制的。地下室里有一座来自巴西的蜂巢式陶土酒窖,里面装着500瓶红酒。而花园里,佛像是反复出现的一个主题。
    在地下室,卖家打造了一间巴西风格的酒窖/品酒房,这里有陶土蜂巢式储酒柜,装着500瓶红酒。
    在地下室,卖家打造了一间巴西风格的酒窖/品酒房,这里有陶土蜂巢式储酒柜,装着500瓶红酒。 Sam Oberter for The New York Times
    吉尔伯特就是在那座“天空之馆”中,伏在她那张15英尺(约4.6米)长的金合欢实木书桌上,写完了她最新的一本畅销小说《万物签名》(The Signature of All Things,由Viking Adult出版社于2013年出版),是一个涉及历史学与植物学的浪漫故事。阁楼的角落里放着一张特大号的“午休床”;屋内还有11扇仿佛轮船舷窗的窗户(但窗外掠过的不是游鱼,而是雄鹰);天花板上,未经翻修的屋梁低得不太安全;另有一段楼梯通往私密的穹顶小室,从那里可以看到360度的景色。
    “我深信,无论是谁买下这栋房屋,其决心都会来自对楼上这处美妙空间产生的喜爱。”她谈起这间阁楼。
    楼下,主门厅旁有一间办公室兼书房,还有一间乡村厨房(country kitchen,指有足够空间用于烹饪和进餐的大面积厨房——译注),里面有一个燃木炉子、锡顶天花板、板条木地板,以及一座大理石台面的中央岛台,上面安了一台波特佐尼(Bertazzoni)的六眼灶具,作为主体部件。这间厨房在拆除了一堵墙壁后,与客厅融为一体,朝向西边的河流。起居室大厅对面的餐厅面朝西南,装有推拉门,可以把餐厅与书房隔开或者连通。化妆室里有全自动的日式马桶/坐浴盆,和一个颇具异域风情的巴厘岛火山岩盥洗池。
    这间办公室兼书房,位于房子的一楼,以推拉门与餐厅隔开。
    这间办公室兼书房,位于房子的一楼,以推拉门与餐厅隔开。 Sam Oberter for The New York Times
    二楼,主卧和主客房都朝向那条河;主卧的浴室里安了一只古董兽足浴缸,可以观看河景。吉尔伯特扩建了那间客用房的浴室,增加了一间桑拿房/淋浴室,里面铺着天然石材地板、有一条可以倚靠的石制长凳,并贴有装饰性的突尼斯马赛克。卧室中最小的一间,带有一段“秘密”后楼梯,通往厨房(这段楼梯开在厨房那边的门被做了些伪装,以便与定制橱柜搭配起来)。
    室外空间也是魅力十足。这栋房屋坐落于一块面积为四分之三英亩(约3035平方米)的土地上,可以看见西边最漂亮的山谷与河流景色,一条铺着巴西板条地板的门廊环绕房屋。原来的一间外屋,已被改建为一座花园凉亭;北边的侧院里有一座宾夕法尼亚青石平台和一个烧烤区;一座长有草本植物、本地浆果类植物及多年生植物的花园,从厨房外那段朝东的封闭式夏日长廊向外延伸。
    有两点原因,促使吉尔伯特与丈夫荷西·纽尼斯(José Nunes,一位出生于巴西的进口贸易商,她在巴厘岛进行“美食、祈祷和恋爱”的冒险之旅时遇见了他,并于2007年喜结连理)作出出售他们房屋的决定,并带着他们的宠物狗洛基(Rocky)搬进一栋较小的维多利亚式住宅。后者位于弗伦奇敦镇的中心地带,靠近他们拥有的一家泛亚洲百货商店Two Buttons。
    “合理的解释,是我们在缩减居住空间,而我俩住的这栋可爱的屋子有点大了,尤其是因为我们常常要去旅行,”她说。
    “合理而确切的解释,是我写完一本书之后就得搬家,”她补充道,“我们在这栋屋子里付出了很多精力和爱心,就像我们要永远住在这里一样;但事实是,我们俩都不会在任何地方待很长时间。既然我们已经把房子里里外外都布置妥当了,也就到了该走的时候。我准备写一本新书,但无法在‘天空之馆’中写出来,因为我觉得那个房间是属于阿尔玛(Alma)的,”就是《万物签名》中的主人公。
    这个面积1400平方英尺的阁楼,由一位想象力丰富的木匠为吉尔伯特改建为一间神奇的“天空之馆”与创作工作室。她正是在这里创作了最新小说。
    这个面积1400平方英尺的阁楼,由一位想象力丰富的木匠为吉尔伯特改建为一间神奇的“天空之馆”与创作工作室。她正是在这里创作了最新小说。 Sam Oberter for The New York Times
    房产经纪人和买家看房需提前预约,时间定在4月26日;该物业管理人拉伊耶·伊莱亚斯(Ra

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  • yya Elias)的联系电话是:(917)650-5223。吉尔伯特和丈夫愿意将这栋房屋连同家具一起出售。“我们唯一需要带走的就是我们的宠物狗,我丈夫的烹饪调味品和那些绘画。”她说。

    只要保证桌面是平的,咖啡桌可以天马行空 – 上海龙凤419论坛

    单品

    只要保证桌面是平的,咖啡桌可以天马行空

    对于许多设计者而言,座椅类的家具是一项终极挑战,也是他们渴望施展自己创作才华的一张白纸。但是对于布拉德·阿斯卡隆(Brad Ascalon)来说,情况却有所不同。
    今年37岁的阿斯卡隆是一位产品设计师,他名下的设计作品多得令人惊叹,其中包括了照明、座椅及存储类家具。但有一件家具,对他来说尤其具有吸引力:咖啡桌。
    “这类桌子让你有更多余地去创造美丽的东西,而不用局限于人体工程学的要求,”他说。“你得让这些桌子有令人惊奇的地方。”
    Front为Moooi设计的Pig桌;在Lumens商店售价2636美元。877-445-4486, lumens.com
    Front为Moooi设计的Pig桌;在Lumens商店售价2636美元。877-445-4486, lumens.com
    在他最初设计过的几款重要桌型中,有一款就是为Ligne Roset公司做的2008 Spindle咖啡桌。此后,他便一个接一个地开始设计咖啡桌,尝试过各种形状、风格与材料。最近的例子包括他为Holly Hunt公司设计的两张带有多个立面的边桌,和为Design Within Reach公司设计的一张有多层桌面的圆桌。这三张桌子用的都是胡桃木,这种木材是阿斯卡隆的首选材料,因为“这是最天然、最美丽、而且产量最丰富的一种美洲木材。”他说。
    “我从一开始接受的教育就是要尊重传统材料,”他将自己重视设计材料的意识归功于他的父亲戴维·阿斯卡隆(David Ascalon),这位艺术家为特定环境所创作的雕塑作品,其灵感常常来自于建筑设计。“我从小就在满是玻璃与金属的环境中长大,我父亲的工作室里从来不使用合成材料。”
    在SoHo区Cappellini商店的陈列室中,阿斯卡隆指出了日本Nendo工作室那几张Peg系列桌子所具有的灵巧设计。“这些桌子非常简单,”说着,他为记者展示了这件细木制品是怎样收纳的,“桌面上设计了一条细缝,增加了一些负空间(negative space,指物体和物体的间隙——译注)。”
    在Cassina商店,他称赞设计师卢卡·尼切托(Luca Nichetto)的Torei系列是“伟大的物质性平衡”。该系列当中的十多张桌子具有不同的形状和大小,可以与灰色或大理石的饰面任意混合或搭配。“这几乎是由你自己创作出来的一件雕塑品。”他说。
    由Luca Nichetto为Cassina设计的Torei桌,售价1335美元起。 212-228-8186, cassina.com
    由Luca Nichetto为Cassina设计的Torei桌,售价1335美元起。 212-228-8186, cassina.com
    他开始浏览更多这样的作品:用可以混合或搭配的组件来创造一种具有个人风格的家具。他喜欢的另一款作品,比如由约拿·塔卡西设计的这款Range Life II桌子,就是由一组与众不同的小桌子组成的。超过6000美元(约合人民币36941元)的售价不能算便宜,他说,但“这是一件非常出众的作品,感觉

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  • 就像一座微型建筑物。”

    在网上,他找到了一些更经济实惠的选择,比如Loll Design公司的这款Lollygagger桌子(售价268美元[约合人民币1650元]),有一系列颜色可选。如果你的预算仍然不够,他说,DIY永远都是个不错的选择——而且作为一名设计师,对这样的选择他也并不鄙夷。
    但凡想设计一张咖啡桌,真正的局限往往在于你的想象力。“从功能上说,咖啡桌怎么使用都可以,”他说,“设计咖啡桌唯一需要注意的细节,就是桌面的水平度而已。” 
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